各市、县（区）房管局、规划局、建设局、城管局：
近年来，我省一些地方楼盘开发相继出现逾期交付、办理权属证书、调整规划和房屋质量等问题，从而引发业主群体事件，给社会稳定带来严重影响。为做好楼盘开发矛盾纠纷化解工作，经省政府同意，现提出如下意见。
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想。认真贯彻落实省委、省政府深化平安江西的要求，切实维护业主合法权益，及时消除不稳定因素，促进我省房地产市场平稳健康发展，确保社会和谐稳定。
（二）基本原则。坚持属地管理、依法依约、调疏结合、部门协同原则。对苗头性倾向性问题立足于防微杜渐，做到掌握情况不迟钝、依法履职不推脱、解决问题不拖延、化解矛盾不激化。
二、明确工作责任
（一）明确部门责任。住建系统各部门按职能分工协同负责楼盘开发矛盾纠纷化解工作：涉及楼盘逾期交付方面问题由房地产主管部门负责，涉及办理权属证书方面问题由房地产主管部门会同不动产登记主管部门负责，涉及调整规划方面问题由城乡规划主管部门负责，涉及房屋质量方面问题由建设主管部门负责，违章搭建方面问题由城市管理主管部门负责。
（二）明确协调机制。楼盘开发矛盾纠纷化解工作由房地产主管部门牵头，各地要成立相应工作协调机构，协调机构办公室设在房地产主管部门，成员单位为房地产、城乡规划、建设、城市管理等部门。工作机构要制定各类情况处置预案，确定联络员，落实工作责任制。设区市的工作机构成立情况报省厅房地产处备案。
（三）明确现场要求。接到楼盘开发矛盾纠纷情况报告后，当地房地产、城乡规划、建设、城市管理等责任部门人员要及时到达现场。矛盾纠纷人数20人以上的，部门分管领导要及时到现场处置；50人以上的，部门主要领导要立即到现场处置，并将情况及时报告当地党委和政府。
三、依法依规处置相关问题
（一）楼盘逾期交付问题。依照《商品房销售管理办法》（原建设部令第88号）等有关规定处置。房地产开发企业未能按期交付房屋的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告诉买受人。对房地产开发企业资金断裂，房屋无法按期交付或所建房屋被抵押查封的，要在当地政府领导下，加强与法院、银行等部门沟通，统筹协调当事人利益，最大限度避免引发群体性事件。对房地产开发企业确因资金暂时困难未能按期交付房屋的，要积极进行调解，确无调解可能的，应当督促房地产开发企业按照《商品房买卖合同》的约定，支付违约金或者损失赔偿金。违约金支付标准买卖合同没有约定的，可以按照逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。
（二）办理权属证书问题。依照《城市商品房预售管理办法》（原建设部令第131号）等有关规定办理。房屋买受人办理权属登记手续，房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于房地产开发企业的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和买受人有特殊约定外，房地产开发企业承担违约责任。房地产开发企业提供证明文件材料不齐的，房地产主管部门应当责令房地产开发企业限时补齐有关文件材料。房地产开发企业所欠费用的，房地产主管部门应当责令房地产开发企业限时缴清相关费用。属于不动产统一登记机构变化原因未能按期取得权属证书的，应视具体情况处置。
（三）调整规划问题。严格执行《江西省城乡规划条例》和《商品房销售管理办法》等有关规定。房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，规划主管部门不得随意批准规划变更，确需变更的应当按照规定程序，充分论证并采取听证会等形式听取利害关系人的意见，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
（四）房屋质量问题。按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住建部令第2号）规定，只有经过竣工验收备案的房屋才能投入使用。存在质量问题依照《房屋建筑工程质量保修办法》《原建设部令第 80 号）和《商品房销售管理办法》等有关规定办理。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，买受人与房地产开发企业共同委托建设工程质量检测机构进行核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。在房屋保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，对造成的损失承担赔偿责任，房地产开发企业向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。房地产开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，买受人可以自行或者委托他人保修。保修费用及保修期间造成的其他损失先由房地产开发企业承担，再由房地产开发企业向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
四、有关要求
（一）加强法规政策宣传教育。各地房地产、城乡规划、建设、城市管理等主管部门要采用多种形式，宣传《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》等法律法规以及住房城乡建设有关政策规定，提高业主法律意识，引导其通过正当渠道维护合法利益，促使相关问题在法律框架内协调解决。
（二）严格落实属地管理责任。按照“属地管理、分级负责”、“谁主管、谁负责”要求，坚持“严”字当头，严格落实领导责任制，严格落实属地主体责任，严格落实责任查究机制。对楼盘开发矛盾纠纷化解工作不力，导致发生重大涉稳突出问题的主管部门，省厅将采取通报、约谈、挂牌督办等形式加大问责处置力度。
（三）强化行业长效监管力度。各地房地产、城乡规划、建设、城市管理等主管部门要认真履行行业监管职责，切实加强对房地产开发活动的监管，严把开发资质、规划审批、资金监管和建筑质量关口，确保房地产开发规范运行。
（四）建立齐抓共管合作机制。楼盘开发矛盾纠纷化解工作是一项难度大、责任大、涉及面广的工作，单靠住建部门难以胜任，必须在当地党委、政府领导下，与法院、检察院、公安、司法、综治、信访以及街道、社区等部门形成齐抓共管合作机制。住建系统各部门要主动加强与这些部门联系，共同做好楼盘开发矛盾纠纷化解工作。
